Založení společenství vlastníků

Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Toto je přesná dikce ustanovení § 1194 odst. 1 NOZ. Společenství vlastníků založeno být může, ale také nemusí. Jeho vznik již není automatický, jak tomu bylo podle zákona o vlastnictví bytů.

Kdy a kdo může založit společenství vlastníků

O tom, kdo a kdy může založit společenství vlastníků se v odborných kruzích vede poměrně čilá diskuze, nicméně názor se v podstatě ustálil na následujícím:

Jediným zakladatelem SVJ může být toliko původní vlastník pozemku a domu za podmínky, že stanovy uvedl přímo do prohlášení vlastníka o vymezení jednotek.

Jsou-li v domě dva vlastníci jednotek, SVJ není možné založit vůbec, ale je možné převést dva další byty.

Jsou-li v domě tři vlastníci jednotek, SVJ založit mohou a může se převést jeden další byt.

Jsou-li v domě čtyři vlastníci jednotek, SVJ založit musí a do jeho vzniku (zápisu do veřejného rejstříku) není možné převést žádný další byt.

Tento názor vychází v zásadě z následujících ustanovení právních předpisů:

§ 1166 odst. 2. NOZ;

§ 1198 NOZ;

odst. 5.5.2.3.1.3. Návodu ČÚZK pro správu katastru nemovitostí (do 31.3.2016 viz čl. 3. odst. 1.1.3. pokynu č. 44 ČÚZK);

a pouze podpůrně i výkladové stanovisko č. 11 KANCLu (Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti)

Založení společenství vlastníků

Vznik společenství se skládá ze dvou kroků; založení a vznik (stejné jako u korporací). Společenství vlastníků se založí přijetím stanov a vznikne až zápisem do veřejného rejstříku, konkrétně do rejstříku společenství vlastníků, k jehož vedení jsou příslušné rejstříkové soudy. Ze shora uvedeného vyplývá, že společenství může být založeno v podstatě pouze dvěma způsoby, a to:

Uvedením stanov do prohlášení vlastníka;

Přijetím stanov v rámci zakladatelského právního jednání vlastníků jednotek.

Postup ad 1. se bude aplikovat v podstatě u všech družstev a SRO, která dosud jednotky prohlášením vlastníka nevymezila. Jeho hlavní výhodou je, že se tím lze vyhnout přítomnosti notáře při schvalování stanov (viz § 1200 odst. 3 věta druhá NOZ) a ušetřit tak cca. 8 až 10 tisíc korun.

Postup ad 2. bude nutné aplikovat v případech, kdy již došlo k vymezení jednotek před 1. lednem 2014 a ty byly zapsány do katastru nemovitostí až v roce 2014, nebo vyrozumění katastrálního úřadu o zápisu třetí jednotky do katastru nemovitostí bylo třetímu vlastníkovi doručeno až v roce 2014. V takovém případě totiž již nedošlo k automatickému vzniku společenství vlastníků podle zákona o vlastnictví bytů, neboť ten byl novým občanským zákonem zrušen k 1. lednu 2014. V takovém případě zákon pro stanovy společenství vlastníků vyžaduje formu veřejné listiny, kterou mohou vyhotovit pouze notáři. Tento postup v sobě zahrnuje ještě jedno velké "mínus", a to, že dle ustanovení § 1200 odst. 1 NOZ je ke schválení stanov zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek, což může být problém v případě domů s větším počtem jednotek. Naštěstí je však možné zakladatelské jednání přerušit a pokračovat později, což v praxi znamená, že ti vlastníci jednotek, kteří se k zakladatelskému jednání nedostavili, mohou po dohodě s notářem přijít a podepsat patřičné dokumenty později. Je však nutné upozornit, že takový přístup notáři vidí opravdu neradi a vždy "to stojí" něco navíc.

Vznik společenství vlastníků

Jak je již výše uvedeno, společenství vlastníků vzniká zápisem do veřejného rejstříku. Postup je u obou variant založení stejný. Musí se vyplnit formulář návrhu na zápis společenství do veřejného rejstříku, a to pouze prostřednictvím inteligentního formuláře. K tomuto návrhu je pak nutné připojit přílohy, kterými jsou:

v případě postupu ad 1. prohlášení vlastníka + vyrozumění katastrálního úřadu o jeho zápisu do katastru nemovitostí. V případě postupu ad 2. notářský zápis o zakladatelském jednání;

čestné prohlášení členů volených orgánů (členové výboru, předseda společenství vlastníků, členové kontrolní komise apod.);

byl-li zvolen předseda/místopředseda až rozhodnutím výboru (nikoli rozhodnutím shromáždění), musí se doložit i zápis ze zasedání výboru o volbě předsedy/místopředsedy (tento zápis nemusí obsahovat úřední ověření podpisů);

kolek v nominální hodnotě 6 000,-Kč.

Garantujeme do 30 dnů:

  • Zaměření bytů a nebytových prostor, prohlášení vlastníka a stanovy SVJ
  • Založení a vznik SVJ, převody bytů a nebytových prostor
  • Likvidace družstva či S.R.O.

Příklady našich cen

Pět cenových modelů pěti bytových domů o různém počtu jednotek. Ceny jsou konečné.



Nejčastěji hledáte

nejlevnější rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám, prohlášení vlastníka, zaměření jednotek podle NOZ, založení SVJ, společenství vlastníků jednotek 2014, převody bytů členům družstva, společníkům SRO, likvidace družstva, likvidace SRO, nový Občanský zákoník, privatizace bytů, transformace družstev, změna vlastnictví, správa nemovitostí

Naše odbornost


HTML5 templates